Na czym polega sprawdzanie umowy deweloperskiej?
Zawarcie umowy deweloperskiej to inwestycja o wartości co najmniej kilkuset tysięcy złotych. Dodatkowo w wielu przypadkach zakup mieszkania od dewelopera finansowany jest kredytem bankowym. W związku z tym kupujący powinien dokładnie zweryfikować nie tylko treść umowy deweloperskiej, ale również stan prawny nieruchomości oraz wiarygodność dewelopera.
Analiza umowy z deweloperem
Sprawdzanie umowy deweloperskiej obejmuje wiele aspektów. Prawnik weryfikujący treść umowy w pierwszej kolejności zapoznaje się z jej treścią oraz sprawdza czy zawiera ona klauzule niedozwolone lub zapisy, którą są zgodne z prawem, ale nie są korzystne dla kupującego.
Kolejnym etapem sprawdzania umowy deweloperskiej powinno być zweryfikowanie treści załączników i innych dokumentów. W zależności od danej inwestycji mogą to być:
- umowa rezerwacyjna,
- prospekt informacyjny,
- umowa dotycząca miejsca w hali garażowej,
- umowa przedwstępna sprzedaży udziału w drodze dojazdowej,
- harmonogram płatności,
- umowa o prowadzenie rachunku powierniczego,
- pozwolenie na budowę,
- oraz inne dokumenty.
Końcowym etapem sprawdzania umowy deweloperskiej powinno być wprowadzenie poprawek do treści umowy. Celem wprowadzenia takich zmian jest zabezpieczenie praw i interesów kupującego.
Analiza nieruchomości
Sprawdzanie umowy deweloperskiej powinno obejmować również zapoznanie się ze stanem prawnym nieruchomości, na której deweloper prowadzi budowę. Z perspektywy kupującego ważne jest ustalenie czy nieruchomość obciążona jest hipoteką zabezpieczającą kredyt dewelopera oraz jakie wynikają z tego konsekwencje.
Warto sprawdzić również czy istnieją jakiekolwiek niepokojące informacje dotyczące okolicy nieruchomości oraz czy w okolicy planowane są inwestycje, które mogą być uznawane za kontrowersyjne lub uciążliwe dla mieszkańców.
Weryfikacja wiarygodności dewelopera
Ustawa deweloperska nakazuje deweloperom, aby udostępniali swoim potencjalnym klientom sprawozdania finansowe za dwa lata wstecz. Umożliwia to kupującym sprawdzenie kondycji finansowej dewelopera, od którego planują kupić mieszkanie.
Prospekt informacyjny umożliwia sprawdzenie czy deweloper zakończył wcześniej jakiekolwiek inwestycje, co pozwala ustalić czy posiada on odpowiednie doświadczenie. Jest to niezwykle ważny aspekt, ponieważ niedoświadczony przedsiębiorca, który dopiero rozpoczął swoją działalność polegającą na budowie mieszkań lub domów często nie przewiduje potencjalnych problemów, które mogą pojawić się w toku procesu inwestycyjnego, co może spowodować znaczne opóźnienia.
Sprawdzając danego dewelopera warto również zwrócić uwagę na to jak zakończyła się działalność poprzednich spółek, które były prowadzone przez członków zarządu lub kluczowych wspólników dewelopera. Jeżeli spółki te prowadzone były nieudolnie, to można spodziewać się, że podobnie będzie z działalnością deweloperską.
Negocjacje z deweloperem
Sprawdzanie umowy deweloperskiej powinno zakończyć się przygotowaniem do negocjacji z deweloperem. Kupujący powinien dążyć do usunięcia z umowy postanowień niekorzystnych oraz do wprowadzenia zapisów, które zapewnią ochronę jego praw i interesów.
Najnowsze komentarze